Bu araç bilgilendirme amaçlıdır ve GİB "Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi (2025)" ile güncel tebliğlerdeki yöntem ve tutarları esas alır. Kat karşılığı edinim, cins tashihi, birden fazla satış (ticari kazanç riski) gibi özel durumlarda sonuç değişebilir; kesin hesap için mali müşavirinize danışın.
Videoda anlattım: Ev Satışında 5 Yıl Kuralı
Bu vergi kimden, ne zaman istenir?
Gelir Vergisi Kanunu'na göre, bedel ödeyerek edindiğiniz bir gayrimenkulü (konut, arsa, iş yeri) tapuya tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız, elde ettiğiniz kazanç "değer artışı kazancı" olarak gelir vergisine tabidir. Beş yıllık süre takvim günü esasıyla hesaplanır. 5 yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda ise kazanç ne kadar olursa olsun vergi ödenmez, beyanname de verilmez.
Miras veya bağış (ivazsız) yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışı, süre ne olursa olsun değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmez.
Vergi nasıl hesaplanır?
Hesap dört adımda yapılır. Önce alış bedeli, satın aldığınız aydan önceki ay ile sattığınız aydan önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı oranında güncellenir (endeksleme, artış %10 ve üzerindeyse uygulanır). Satış bedelinden bu endekslenmiş maliyet ve satış giderleri düşülerek safi kazanç bulunur. Safi kazançtan satış yılına ait istisna tutarı (2024: 87.000 TL, 2025: 120.000 TL, 2026: 150.000 TL) düşülür. Kalan tutara o yılın gelir vergisi tarifesi (%15-%40) uygulanır.
Vergi, satışı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir ve Mart ile Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. İstisna altında kalan kazançlar için beyanname verilmez.
Sık karışan noktalar
- Süre tapudan başlar: 5 yıl kural olarak tapu tescil tarihinden işler; ancak konut fiilen daha önce teslim alındıysa (fatura, teslim tutanağı ile belgelenmek şartıyla) fiilî kullanım tarihi esas alınabilir.
- Kat karşılığı alınan daire yeni iktisap sayılır: Arsanızı müteahhide verip aldığınız dairede 5 yıl, dairenin tapuya tescilinden itibaren yeniden başlar.
- Sık alım-satım ticari kazanç sayılabilir: Aynı yıl veya art arda yıllarda birden fazla alım-satım, "ticari kazanç" olarak çok farklı şekilde vergilendirilebilir.
- Kredi faizi maliyete eklenebilir: GİB özelgelerine göre, evin alımında kullanılan konut kredisinin faiz ödemeleri (ve erken kapama bedeli), belgelenmesi ve başka bir gelirden indirilmemiş olması şartıyla, endekslenmeksizin maliyete eklenir. Bu araçta faiz toplamını "Giderler" alanına yazmanız yeterlidir — aynı sonucu verir.
- Tapudaki değerler esastır: Hesapta alış ve satış bedeli olarak tapuya beyan edilen değerler kullanılır. Düşük beyan hem cezalı tapu harcı hem de ileride yüksek değer artışı vergisi riski doğurur.