Tapu devrinde en pahalıya patlayan hatalar; satış bedelini tapuda düşük göstermek, takyidat (haciz/ipotek/şerh) kontrolü yapmadan söz kesmek, parayı tescilden önce elden ödemek ve vekaletnameyi doğrulamamaktır. Bunların hiçbiri devir günü fark edilmez; aylar sonra vergi cezası, icra dosyası ya da mahkeme olarak geri döner. Aşağıdaki 10 maddeyi devir gününden önce tek tek kapatın; emin olmadığınız her adımda yetki belgeli bir danışman veya avukatla ilerleyin.
- Tapuda düşük bedel beyanı, cezalı tapu harcı ve ileride yüksek değer artış kazancı vergisi demektir.
- Takyidat kontrolü pazarlıktan önce yapılır; "borcum yok" beyanına güvenilmez.
- Para asla elden ve tescilden önce ödenmez — TapuTakas, bloke çek veya (1 Ekim 2026 sonrası) Güvenli Ödeme Sistemi kullanın.
- Vekaletle yapılan işlemlerde vekaletnamenin gerçekliğini noterden teyit edin.
- Kapora yazılı sözleşme olmadan verilmez, mutlaka dekontla ödenir.
- Harç, döner sermaye ve diğer masrafların kimin ödeyeceğini devir gününden önce netleştirin.
1. Satış bedelini tapuda düşük göstermek
En yaygın ve en pahalı hata. Harçtan tasarruf için bedeli düşük beyan etmek; tespit edilirse cezalı tapu harcı, satarken de gerçek satış fiyatıyla tapu değeri arasındaki fark üzerinden değer artış kazancı vergisi olarak geri döner. Ayrıca yeni Güvenli Ödeme Sistemi yalnızca tapuda beyan edilen tutarı güvenceye alır — düşük beyan ettiğiniz her lira güvence dışıdır.
2. Takyidat kontrolü yapmadan söz kesmek
Tapu kaydındaki haciz, ipotek, tedbir ve şerhler dışarıdan görünmez; satıcının "borcum yok" demesi hiçbir şey ifade etmez. Pazarlık aşamasında güncel tapu kaydını isteyin, devir sırasında memur huzurunda son kez teyit edin. Ayrıntılı adımlar için: takyidat sorgulama rehberi.
3. Parayı tescilden önce elden ödemek
"Güven ilişkisi var" diyerek elden verilen paranın tapuya yansımadığı, devrin son anda bozulduğu vakalar sahada hiç az değil. Ödemeyi her zaman tescille eş zamanlı kurgulayın: TapuTakas, banka bloke çeki ya da 1 Ekim 2026'dan itibaren zorunlu olacak Güvenli Ödeme Sistemi.
4. Vekaletnameyi doğrulamamak
Sahte vekaletname, tapu dolandırıcılığının en ağır türlerinden. Karşı taraf vekaletle işlem yapıyorsa vekaletnamenin verildiği noterden gerçekliğini ve kapsamını teyit ettirin. Kendi mülkünüzü korumak için de Web Tapu üzerinden tapu kilitleme beyanını değerlendirin.
5. Maliki ve hisse durumunu kontrol etmemek
Karşınızdaki kişi tapudaki malik mi? Taşınmaz hisseli mi? Hisseli tapuda diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı vardır; aile konutu şerhi varsa eşin rızası gerekir. Bunları devir masasında öğrenmek iş işten geçmesi demektir.
6. Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskânı sormamak
"Tapusu var" demek yetmez — tapunun türü önemli. İskânsız (yapı kullanma izni olmayan) veya kat irtifaklı bir dairede kredi kullanımı zorlaşabilir, fiili durum projeye aykırıysa ileride yıkım ve para cezası riski doğar. Tapu türünü ve iskân durumunu mutlaka belgeyle görün.
7. Belediye, site ve sigorta borçlarını sormamak
Emlak vergisi borcu olan taşınmazda belediyeden ilişik kesilmeden devir sorun çıkarır; ödenmemiş site aidatları yeni malikten istenebilir. Devirden önce belediyeden borcu yoktur yazısı, site yönetiminden aidat dökümü isteyin; DASK poliçesini kontrol edin.
8. Harç ve masrafları önceden netleştirmemek
Tapu harcı yasal olarak alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; buna döner sermaye ücreti ve varsa emlakçı hizmet bedeli eklenir. "Masrafları kim ödeyecek" konuşması devir masasında ilk kez yapılıyorsa kavga da orada çıkar. Tüm kalemleri ve kimin ödeyeceğini pazarlıkta yazılı olarak netleştirin.
9. Sözleşmesiz kapora vermek
Elden, dekontsuz ve yazılı anlaşmasız verilen kaporanın iadesini talep etmek çok zordur. Kaporayı mutlaka banka üzerinden, açıklamasına konu yazarak gönderin ve hangi şartlarda iade edileceğini içeren kısa bir yazılı ön anlaşma yapın.
10. Süreci yetkisiz kişilere emanet etmek
Tapu çevresinde "muameleci" veya iş takipçisi sıfatıyla dolaşan yetkisiz kişilere para ve evrak teslim etmeyin. Alım satımı taşınmaz ticareti yetki belgesi olan bir danışman veya avukat eşliğinde yürütün; her ödemeyi ve taahhüdü yazılı hale getirin.
Devir gününe temiz çıkmak için
Bu 10 maddenin tamamı, devir gününden önce kapatılabilecek risklerdir. Çekmeköy ve Alemdağ'da alım satım yapacaksanız, kontrol listesini birlikte geçelim — baskı yapmadan, dürüstçe.
Aklınıza takılan mı var?
Çekmeköy ve Alemdağ'da 2007'den beri sahadayım. Bu konuda ya da gayrimenkulle ilgili her soruda, baskı yapmadan dürüstçe yardımcı olayım.